Bei einer vermieteten Immobilie schauen professionelle Käufer nicht nur auf den Preis pro Quadratmeter. Sie prüfen, welche nachhaltige Miete dem Kaufpreis gegenübersteht, welche Kosten beim Eigentümer verbleiben, welche Investitionen absehbar sind und wie teuer die Finanzierung ist. Für Verkäufer ist diese Perspektive wertvoll: Sie zeigt, welche Unterlagen den Preis stützen – und welche Wunschrechnung ein Käufer sofort korrigieren wird.
Wie wird der Kaufpreisfaktor berechnet?
Die einfache Formel lautet: Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete = Faktor. Bei 720.000 Euro Kaufpreis und 36.000 Euro nachweisbarer Jahresnettokaltmiete ergibt sich ein Faktor von 20. Das bedeutet: Der Kaufpreis entspricht zwanzig Jahresnettokaltmieten – vor Kaufnebenkosten, Finanzierung, Instandhaltung, Verwaltung und Steuern.
Der Faktor ist kein Verkehrswertverfahren für sich. Er hilft, Angebote schnell vergleichbar zu machen. Lage, Mietqualität, Mietrecht, Leerstand, Zustand und Entwicklungsmöglichkeiten können zwei Objekte mit demselben Faktor wirtschaftlich sehr unterschiedlich machen.
Bruttomietrendite: schnell, aber unvollständig
Die Bruttomietrendite lautet: Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100. Im Beispiel sind das 36.000 ÷ 720.000 × 100 = 5,0 Prozent. Faktor und Bruttorendite sind mathematisch miteinander verbunden: 100 ÷ 20 = 5. Diese Kennzahl eignet sich für den ersten Vergleich, darf aber nicht mit dem verfügbaren Überschuss verwechselt werden.
Schon die Bezugsgröße verlangt Sorgfalt. Eine Sollmiete, die wegen Leerstand oder Rückständen nicht eingeht, ist nicht dasselbe wie die tatsächlich vereinnahmte Miete. Eine künftig denkbare Marktmiete ist keine laufende Vertragsmiete. Im Exposé sollten Ist-Miete, vertragliche Miete und rechtlich sowie praktisch begründbares Potenzial getrennt ausgewiesen werden.
Nettomietrendite: Welche Kosten gehören hinein?
Eine vereinfachte Nettobetrachtung zieht die dauerhaft nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten vom Jahresertrag ab und bezieht den Ertrag häufig auf Kaufpreis plus Kaufnebenkosten. Typische Positionen sind Verwaltung, nicht umlagefähige Betriebskosten, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und bei Wohnungseigentum der nicht umlagefähige Teil des Hausgelds. Finanzierung und individuelle Steuern werden für eine Objekt-Nettorendite oft separat betrachtet.
Vereinfachtes Rechenbeispiel, keine Prognose: Bei 36.000 Euro Jahresnettokaltmiete, 7.200 Euro angesetzten nicht umlagefähigen Kosten und 780.000 Euro Gesamtinvestition bleiben modellhaft 28.800 Euro. Das entspricht 3,69 Prozent vor Finanzierung und Steuer. Ändern sich Leerstand, Instandhaltung oder Kaufnebenkosten, ändert sich das Ergebnis.
Warum wirken höhere Zinsen auf den erzielbaren Preis?
Im August 2026 lag der durchschnittliche Effektivzins für neu vergebene Wohnungsbaukredite mit mehr als zehn Jahren Zinsbindung laut Bundesbank bei vorläufig 4,04 Prozent. Höhere Finanzierungskosten bedeuten nicht mechanisch einen bestimmten Preisabschlag. Sie verändern aber die Rechnung vieler Käufer: Bei gleichem Eigenkapital und gleicher Rate sinkt der finanzierbare Kaufpreis oder der laufende Cashflow.
Gleichzeitig meldete Destatis für das zweite Quartal 2026 bundesweit einen moderaten Anstieg der Wohnimmobilienpreise um 0,6 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal, mit deutlichen regionalen Unterschieden. Daraus folgt: Ein bundesweiter Durchschnitt ersetzt keine lokale Einwertung. Gerade bei Renditeobjekten treffen Finanzierung, tatsächliche Miete, Zustand und regionale Nachfrage in jedem Objekt neu aufeinander.
Welche Unterlagen stützen den Preis?
- vollständige Mietverträge und Nachträge,
- aktuelle Mieterliste mit Vertragsmiete, Zahlungen und Kautionen,
- Betriebskostenabrechnungen und nicht umlagefähige Kosten,
- Instandhaltungs- und Modernisierungshistorie,
- bei Wohnungseigentum: Wirtschaftsplan, Abrechnungen, Rücklage und Beschlusssammlung,
- Belege zu Leerstand, Mietrückständen und rechtlich gesicherten Mietänderungen,
- Energieausweis sowie bekannte technische Investitionen.
Je sauberer diese Daten sind, desto weniger Risikoaufschlag muss ein Käufer aus Unsicherheit ansetzen. Ein ungeprüftes „Mietpotenzial“ kann dagegen Misstrauen schaffen. Belastbar ist nur, was rechtlich zulässig, zeitlich realistisch und wirtschaftlich nachvollziehbar ist.
Regionaler Blick: Faktoren sind nicht übertragbar
Ein Faktor aus Köln oder Düsseldorf lässt sich nicht auf Freudenberg, Siegen, Olpe oder Wuppertal übertragen. Selbst innerhalb einer Stadt verändern Mikrolage, Gebäudezustand, Wohnungsgrößen und Mietniveau die Nachfrage. Für Verkäufer in Südwestfalen kann eine stabile Vermietbarkeit bei nachvollziehbaren Kosten wichtiger sein als ein nominell hoher Vergleichsfaktor. In Wuppertal können Mehrfamilienhäuser straßen- und zustandsabhängig sehr unterschiedliche Käufergruppen ansprechen.
Der richtige Einsatz der Kennzahlen
- Ist-Zahlen belegen: keine Sollmiete als sicheren Ertrag darstellen.
- Brutto und Netto trennen: einfache Vergleichskennzahl nicht mit Cashflow verwechseln.
- Szenarien rechnen: konservative, mittlere und günstige Annahme getrennt ausweisen.
- Finanzierung des Käufers mitdenken: nicht als Bankangebot, sondern als Sensitivität.
- Lokale Transaktionen prüfen: veröffentlichte Angebotspreise sind keine beurkundeten Kaufpreise.
Stand: 16. Oktober 2026. Die Beispiele sind vereinfachte Modellrechnungen. Keine individuelle Immobilienbewertung, Finanzierungs-, Steuer- oder Anlageberatung.
Was trägt den Preis Ihrer vermieteten Immobilie?
Eine belastbare Einordnung beginnt nicht mit einer pauschalen Renditezahl. Wir betrachten Mietstatus, Kosten, Unterlagen und Objektzustand im Zusammenhang und besprechen, wie professionelle Käufer die Immobilie voraussichtlich einordnen.