Vermietete Immobilie verkaufen: Kaution, Mieten und Betriebskosten sauber übergeben

Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie übernimmt der Käufer nicht nur das Gebäude. Mit dem Eigentumswechsel tritt er grundsätzlich in die Rechte und Pflichten aus den bestehenden Mietverhältnissen ein. Damit der Übergang nicht zu doppelten Zahlungen, fehlenden Kautionsnachweisen oder späteren Abrechnungsstreitigkeiten führt, braucht es eine eigene Übergabeakte.

Was bedeutet „Kauf bricht nicht Miete“?

§ 566 BGB ordnet an, dass der Erwerber bei veräußertem Wohnraum in die während seiner Eigentumszeit entstehenden Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis eintritt. Der Verkauf beendet den Mietvertrag also nicht. Für Verkäufer bedeutet das: Ein Käufer muss die bestehenden Vertragsbedingungen nachvollziehen können; ein neuer Mietvertrag ist nicht allein wegen des Verkaufs erforderlich.

Der rechtliche Eigentumswechsel ist dabei nicht identisch mit dem im Kaufvertrag vereinbarten wirtschaftlichen Übergang. Mieten, Kosten und Verwaltungsaufgaben sollten deshalb mit konkreten Stichtagen geregelt werden. Das Notariat kann die kaufvertragliche Schnittstelle formulieren; mietrechtliche Sonderfragen gehören bei Bedarf in anwaltliche Prüfung.

Wie wird die Mietkaution behandelt?

Nach § 566a BGB tritt der Erwerber in die durch die Mietsicherheit begründeten Rechte und Pflichten ein. Kann der Mieter die Kaution bei Mietende nicht vom Erwerber erlangen, kann der frühere Vermieter weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet sein. Gerade deshalb reicht ein pauschaler Satz wie „Kaution vorhanden“ nicht.

Die Übergabeakte sollte je Mietverhältnis enthalten: vereinbarte Kautionshöhe, tatsächlich geleisteter Betrag, Anlageform, Kontonachweis, Zinsen, Verpfändungen oder Bürgschaften sowie offene Streitpunkte. Die tatsächliche Übertragung an den Käufer wird mit Datum und Betrag dokumentiert. Personenbezogene Daten dürfen nur im erforderlichen Umfang verarbeitet und übermittelt werden.

Welche Mietzahlungen müssen abgegrenzt werden?

Notieren Sie für jede Einheit die zuletzt geschuldete Nettokaltmiete, Vorauszahlungen, Zahlungsweg und den tatsächlichen Zahlungseingang. Sonderfälle wie Rückstände, Ratenvereinbarungen, Minderungen oder Vorauszahlungen gehören separat in die Akte. Eine unkommentierte Mieterliste genügt nicht, wenn Buchung und Vertrag voneinander abweichen.

Der Kaufvertrag sollte festlegen, wem Mieten ab dem wirtschaftlichen Übergang zustehen und wie Zahlungen behandelt werden, die beim falschen Empfänger eingehen. Für Mieter braucht es anschließend eine klare Mitteilung mit geprüftem Zahlungskonto und einem eindeutigen Wirksamkeitszeitpunkt.

Was gehört zur Betriebskostenübergabe?

• letzte erteilte Betriebskostenabrechnungen und zugrunde liegende Belege,
• Vorauszahlungen je Mietverhältnis und relevante Vertragsklauseln,
• Zählerstände zum vereinbarten Übergabestichtag mit Foto oder Protokoll,
• Rechnungen und Verträge für Heizung, Wasser, Versicherung, Hausmeister und Wartung,
• Informationen zu offenen Abrechnungszeiträumen, Guthaben und Nachforderungen,
• bei Wohnungseigentum zusätzlich Hausgeldabrechnungen, Wirtschaftsplan und Verwalterunterlagen.

Wer die Betriebskostenabrechnung für einen laufenden Zeitraum erstellt und wie Verkäufer und Käufer Ergebnisse wirtschaftlich ausgleichen, sollte ausdrücklich vereinbart werden. Eine pauschale Antwort ohne Blick auf Eigentumswechsel, Abrechnungszeitraum und Vertrag ist riskant.

Welche Daten dürfen an Kaufinteressenten gehen?

Für die Prüfung der Wirtschaftlichkeit benötigen Interessenten Miet- und Kostendaten. In einer frühen Vermarktungsphase sollten personenbezogene Angaben jedoch auf das notwendige Maß reduziert werden. Vollständige Verträge und sensible Nachweise gehören in einen kontrollierten Prozess, nicht in einen frei zugänglichen Download. Der konkrete Datenraum und die Rechtsgrundlage sind bei Zweifeln datenschutzrechtlich zu prüfen.

Eine Übergabematrix verhindert Lücken

Praktisch bewährt sich eine Tabelle mit den Spalten Einheit, Vertragsparteien, Mietbeginn, aktuelle Miete, Vorauszahlung, Zahlungseingang, Kautionsart, Kautionsbetrag, offener Abrechnungszeitraum, Rückstand beziehungsweise Guthaben, übergebenes Dokument und Übergabedatum. Diese Matrix ersetzt keine Originalunterlagen, zeigt aber sofort, wo Belege fehlen.

Regionaler Nutzen für Verkäufer in NRW

Bei Mehrfamilienhäusern in Wuppertal oder Südwestfalen bestehen Mietverhältnisse oft seit vielen Jahren. Bankkonten, Kautionsformen und Betriebskostenstrukturen wurden dabei mehrfach geändert. Eine frühe Bereinigung verbessert nicht nur die rechtliche Übergabe, sondern auch die Bewertung: Käufer können Ist-Mieten, nicht umlagefähige Kosten und offene Risiken schneller einordnen.

Checkliste für die letzten zwei Wochen vor Übergabe

1. Aktuelle Zahlungseingänge und Rückstände abstimmen.
2. Kautionsbestände je Mietverhältnis belegen.
3. Zählerstände und Schlüsselverzeichnis vorbereiten.
4. Offene Betriebskostenzeiträume mit Zuständigkeit kennzeichnen.
5. Mieterinformation mit Notariat beziehungsweise Verwaltung abstimmen.
6. Übergabeprotokoll von beiden Vertragsparteien unterzeichnen lassen.

Stand: 23. Oktober 2026. Allgemeine Information für Deutschland; keine Rechts-, Steuer- oder Datenschutzberatung. Mietvertrag, Kaufvertrag, Eigentumszeitpunkt und konkrete Zahlungsabläufe sind im Einzelfall zu prüfen.