Was gehört zur Wohnung – was zur WEG?
Elektrik und Bad in der Einheit können andere Zuständigkeiten haben als Dach, Fassade oder zentrale Heizung. Teilungserklärung und Beschlüsse klären die Kosten- und Entscheidungswege.
Verkaufsanlass · Orientierung für Eigentümer
Vermietete Eigentumswohnung verkaufen
Bei einer vermieteten Wohnung kaufen Interessenten neben dem Sondereigentum auch einen laufenden Mietvertrag und eine Position in der Eigentümergemeinschaft.
Die Entscheidung hinter dem Verkauf
Für Kapitalanleger sind tatsächliche Miete und Kosten wichtig. Eigennutzer müssen den bestehenden Mietvertrag und mögliche gesetzliche Schutzrechte berücksichtigen.
So kommen Sie zu einer belastbaren Entscheidung
- Stellen Sie Mietvertrag, Zahlungsübersicht, Kaution, Hausgeld, nicht umlagefähige Kosten und Rücklage zusammen.
- Besorgen Sie Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Beschlusssammlung, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnungen. Prüfen Sie geplante Maßnahmen oder Sonderumlagen.
- Besprechen Sie die realistischen Käufergruppen und den Preis mit Blick auf Miete, Lage, Gebäudezustand und WEG-Unterlagen.
Was für Ihren Fall zählt
Vier Fragen, die den Ausschlag geben
Bei einer vermieteten Wohnung entscheidet nicht nur der Zustand der Einheit. Gemeinschaftseigentum, Hausgeld, Beschlüsse und bestehender Mietvertrag gehören zur Rechnung.
Was zahlt der Eigentümer wirklich?
Stellen Sie Nettomiete, Hausgeld, nicht umlagefähige Anteile, Rücklage und mögliche Sonderumlagen gegenüber. Die Bruttorendite aus dem Inserat ist kein frei verfügbarer Überschuss.
Welche Sanierungen sind beschlossen?
Prüfen Sie Protokolle, Wirtschaftsplan und Beschlusssammlung. Dach, Heizung oder Fassade können finanzielle Folgen haben, auch wenn die Wohnung frisch renoviert wirkt.
Wie eng ist der Käuferkreis?
Der bestehende Mietvertrag gilt beim Verkauf grundsätzlich fort. Ein Anleger bewertet Ertrag und Kosten; Eigennutzer müssen Rechte des Mieters und mögliche Schutzfristen individuell prüfen lassen.
Gebäude und Folgekosten
Prüfen Sie die Bauteile einzeln
Notieren Sie nicht nur das Baujahr. Fragen Sie nach Alter, letzter Erneuerung, Wartung, bekannten Mängeln und vorhandenen Angeboten. „Nicht bekannt“ ist ehrlicher als eine geschätzte Zustandszusage.
Was folgt daraus finanziell?
Trennen Sie eigene Maßnahmen in der Wohnung von Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum. Zu Letzteren gehören möglicherweise Dach, Fassade, gemeinschaftliche Leitungen und Heizung. Ein beschlossener Beitrag oder eine erwartete Sonderumlage gehört mit Zeitpunkt und Höhe in die Preis- und Nettoerlösrechnung.
Für eine erste Gegenüberstellung können Sie den Sanierungsrechner nutzen. Er ersetzt keine Angebote von Fachbetrieben.
Die nächsten Jahre
Pflichten, Finanzierung und möglicher Vorteil
Welche Sanierungspflichten sind zu prüfen?
Energetische Pflichten des Gebäudemodernisierungsgesetzes können auch das gemeinschaftliche Gebäude betreffen: § 35 zur obersten Geschossdecke, § 36 bei größeren Außenbauteilarbeiten und § 43 beim Einbau neuer Öl- oder Gasheizungen. Die Durchführung wird innerhalb der Eigentümergemeinschaft organisiert; für Käufer sind Beschlusslage und Rücklage wichtiger als eine pauschale Sanierungsbehauptung.
Was passiert mit dem Darlehen?
Käufer einer vermieteten Wohnung rechnen mit der tatsächlichen Nettomiete und den nicht umlagefähigen Hausgeldanteilen. Bei privaten Immobiliar-Verbraucherdarlehen prüft die Bank die Kreditwürdigkeit (§ 505a BGB); ein höherer Zins oder eine Sonderumlage kann die Tragbarkeit verändern. Verkäufer sollten eigene Ablösebeträge vor einer Preiszusage klären.
Die Zinsmodellrechnung hilft beim Vergleich; die Bank entscheidet über Konditionen und Kreditvergabe.
Kann ein Verkauf steuerlich günstiger sein?
Bei einer privat gehaltenen vermieteten Wohnung kann ein Verkauf nach Ablauf der Zehnjahresfrist des § 23 EStG steuerlich günstiger sein. Eine Eigennutzungsausnahme ist bei laufender Vermietung nicht einfach zu unterstellen. Erwerbsdatum, eventuelle Übertragungen und steuerliche Zuordnung gehören vor dem Verkauf geprüft.
Welchen Vorteil kann der Verkauf bringen?
Der Verkauf kann Verwaltung, WEG-Entscheidungen und mögliche Sonderumlagen für die Zukunft abgeben. Der heute realistische Preis hängt aber von Mietvertrag, Hausgeld, Zustand und Beschlusslage ab.
Einordnung: Diese Seite bietet allgemeine Orientierung und keine Rechts-, Steuer-, Energie- oder Darlehensberatung. Pflichten, Steuerfolgen und Finanzierung hängen von Eigentumsform, Nutzung, Gebäude, Vertrag und Zeitpunkt ab. Klären Sie Einzelfragen mit den jeweils befugten Fachleuten.
Was Sie nicht übersehen sollten
Der Mietvertrag geht beim Verkauf grundsätzlich auf den Erwerber über (§ 566 BGB). Vorkaufsrechte und Kündigungssperrfristen können in bestimmten Umwandlungsfällen relevant sein; sie gelten nicht automatisch für jede vermietete Wohnung.
Eine erste Marktpreiseinschätzung zeigt, welche Käufer für Ihr Objekt in Frage kommen und wie sich dessen Besonderheiten auf die Vermarktung auswirken. Lars Martin bespricht mit Ihnen den nächsten sinnvollen Schritt persönlich.
Rechtsgrundlagen zum Nachlesen
Stand: September 2026. Die Quellen helfen bei der Orientierung; entscheidend sind Ihre Verträge und der Einzelfall.