Mit belegten Einnahmen beginnen
Setzen Sie zunächst die tatsächlich vereinbarten Mieten an und prüfen Sie, ob diese auch gezahlt werden. Eine mögliche spätere Mieterhöhung gehört in ein getrenntes Szenario. Betriebskostenvorauszahlungen sind nicht einfach zusätzlicher frei verfügbarer Ertrag.
Kosten nicht in einer Zeile verstecken
Erfassen Sie die beim Eigentümer verbleibenden laufenden Kosten, Verwaltung und einen nachvollziehbaren Vorsorgebetrag für Instandhaltung. Trennen Sie diese laufende Betrachtung von bereits bekannten größeren Maßnahmen. So vermeiden Sie, dieselbe Ausgabe doppelt anzusetzen oder eine notwendige Investition zu übersehen.
Finanzierung verändert die Liquidität
Zinsen und Tilgung belasten das Konto. Tilgung reduziert zugleich die Darlehensschuld. Deshalb sind monatlicher Geldüberschuss und wirtschaftliches Ergebnis unterschiedliche Betrachtungen. Eine steuerliche Ergebnisrechnung lässt sich daraus nicht ungeprüft ableiten.
Ein Beispiel ohne Renditeversprechen
Bei 1.000 Euro monatlicher Miete, 150 Euro laufenden Eigentümerkosten, 100 Euro Instandhaltungsvorsorge und 650 Euro Kreditrate bleiben in diesem vereinfachten Beispiel 100 Euro übrig. Steuern, Erwerbsnebenkosten, Einmalmaßnahmen und weitere Besonderheiten sind darin nicht enthalten.
Die wichtigste Anschlussfrage
Wie verändert sich der Spielraum, wenn Einnahmen vorübergehend ausfallen oder eine Reparatur anfällt? Prüfen Sie diese Annahmen ausdrücklich. Ein positiver Wert unter einer einzigen günstigen Annahme ist noch keine belastbare Entscheidung.
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