Wie hoch ist die neue Gesamtbelastung?
Fragen Sie die Bank nach Restschuld, verbindlichem Anschlussangebot, Tilgung und Monatsrate. Addieren Sie nicht umlagefähige Kosten und eine realistische Instandhaltungsreserve.
Verkaufsanlass · Orientierung für Eigentümer
Vor der Anschlussfinanzierung: halten oder verkaufen?
Das Ende einer Zinsbindung ist ein guter Zeitpunkt, die Immobilie neu zu rechnen. Entscheiden Sie anhand von Liquidität und Alternativen, nicht allein anhand des neuen Zinssatzes.
Die Entscheidung hinter dem Verkauf
Eine höhere Rate kann tragbar sein und trotzdem andere Pläne verdrängen. Umgekehrt kann ein Verkauf teuer sein, wenn Darlehensablösung, Nebenkosten und Steuerfolgen unterschätzt werden.
So kommen Sie zu einer belastbaren Entscheidung
- Fordern Sie von der Bank Restschuld, Ende der Sollzinsbindung, mögliche neue Konditionen und eine verbindliche Ablöseauskunft für den gewünschten Verkaufszeitpunkt an.
- Rechnen Sie drei Fälle: Anschlussfinanzierung, Tilgungsanpassung und Verkauf. Berücksichtigen Sie Instandhaltung, nicht umlagefähige Kosten und einen realistischen Verkaufserlös.
- Prüfen Sie Zeitpunkt und Vertrag: Nach § 489 BGB kann ein langfristiges Darlehen unter Voraussetzungen nach zehn Jahren seit vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist gekündigt werden. Bei vorzeitiger Ablösung können andere Regeln und eine Entschädigung relevant sein.
Was für Ihren Fall zählt
Vier Fragen, die den Ausschlag geben
Die auslaufende Zinsbindung macht drei Zahlen entscheidend: künftige Rate, nötige Gebäudeinvestitionen und Nettoerlös bei Verkauf.
Kommt zur Rate bald eine Sanierung?
Ein altes Dach, eine reparaturanfällige Heizung oder veraltete Elektrik können zusätzlichen Kapitalbedarf auslösen. Der Zeitpunkt kann wichtiger sein als der aktuelle Verkehrswert.
Was kostet der Ausstieg?
Lassen Sie sich eine stichtagsbezogene Ablöseauskunft geben. Prüfen Sie mögliche Vorfälligkeit, Verkaufsnebenkosten und die steuerliche Einordnung, bevor Sie einen Mindestpreis festlegen.
Wie belastbar ist die Haltevariante?
Rechnen Sie neben dem Bankangebot ein Szenario mit Leerstand, unerwarteter Reparatur oder niedrigerem Einkommen. So sehen Sie, ob die Finanzierung auch ohne optimistische Annahmen tragbar bleibt.
Gebäude und Folgekosten
Prüfen Sie die Bauteile einzeln
Notieren Sie nicht nur das Baujahr. Fragen Sie nach Alter, letzter Erneuerung, Wartung, bekannten Mängeln und vorhandenen Angeboten. „Nicht bekannt“ ist ehrlicher als eine geschätzte Zustandszusage.
Was folgt daraus finanziell?
Stellen Sie die künftige Rate nicht isoliert dar. Dach, Heizung, Elektrik und Wohnungssanierungen benötigen einen eigenen Zeit- und Kostenplan. Bei einem vermieteten Objekt gehören mögliche Mietausfälle während der Arbeiten hinzu; bei Eigennutzung ein Puffer für laufende Lebenshaltung.
Für eine erste Gegenüberstellung können Sie den Sanierungsrechner nutzen. Er ersetzt keine Angebote von Fachbetrieben.
Die nächsten Jahre
Pflichten, Finanzierung und möglicher Vorteil
Welche Sanierungspflichten sind zu prüfen?
Prüfen Sie die nach § 35 GModG mögliche Pflicht zur Dämmung der obersten Geschossdecke und die Anforderungen bei größeren Arbeiten an Außenbauteilen nach § 36 GModG. Eine bereits funktionierende Heizung muss nicht allein wegen ihres Alters pauschal ersetzt werden. Beim Einbau einer neuen Öl- oder Gasheizung nach dem 29. Juli 2026 sind die stufenweisen Anforderungen des § 43 GModG relevant. Die technische Einordnung gehört zum Fachbetrieb.
Was passiert mit dem Darlehen?
Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie ist in Deutschland unter anderem über die Kreditwürdigkeitsprüfung der §§ 505a und 505b BGB umgesetzt. Bei einer echten Neuaufnahme oder deutlichen Erhöhung muss die Bank die Rückzahlungswahrscheinlichkeit prüfen; für bestimmte Anschlussverträge mit derselben Bank sieht § 505a Abs. 3 BGB Ausnahmen von einer erneuten Prüfung vor. Das heutige Angebot kann deutlich über einem alten Niedrigzinsdarlehen liegen; maßgeblich ist Ihr konkretes Bankangebot, nicht ein pauschaler Marktzins.
Die Zinsmodellrechnung hilft beim Vergleich; die Bank entscheidet über Konditionen und Kreditvergabe.
Kann ein Verkauf steuerlich günstiger sein?
Ein Verkauf kann bei privat gehaltenen Immobilien nach Ablauf der Zehnjahresfrist des § 23 EStG steuerlich günstiger sein; für bestimmte selbst genutzte Immobilien gibt es eine gesonderte Ausnahme. Lassen Sie Vertragsdaten, Nutzungsverlauf und Eigentumsform prüfen, bevor Sie den Nettoerlös festschreiben.
Welchen Vorteil kann der Verkauf bringen?
Ein Verkauf kann eine höhere künftige Kreditbelastung und zusätzlichen Sanierungsbedarf vermeiden. Ein Halten kann wirtschaftlich sinnvoll bleiben, wenn die Rate und Investitionen sicher tragbar sind. Beide Wege verdienen dieselben vorsichtigen Annahmen.
Einordnung: Diese Seite bietet allgemeine Orientierung und keine Rechts-, Steuer-, Energie- oder Darlehensberatung. Pflichten, Steuerfolgen und Finanzierung hängen von Eigentumsform, Nutzung, Gebäude, Vertrag und Zeitpunkt ab. Klären Sie Einzelfragen mit den jeweils befugten Fachleuten.
Was Sie nicht übersehen sollten
Eine Modellrate ist noch kein Bankangebot. Vorfälligkeitsentschädigung und steuerliche Folgen lassen sich nicht pauschal aus dem Inseratspreis ableiten.
Eine erste Marktpreiseinschätzung zeigt, welche Käufer für Ihr Objekt in Frage kommen und wie sich dessen Besonderheiten auf die Vermarktung auswirken. Lars Martin bespricht mit Ihnen den nächsten sinnvollen Schritt persönlich.
Rechtsgrundlagen zum Nachlesen
Stand: September 2026. Die Quellen helfen bei der Orientierung; entscheidend sind Ihre Verträge und der Einzelfall.