Warum eine Immobilie mehrere Wertbegriffe hat
Ein Käufer und ein Verkäufer einigen sich auf einen Preis. Dieser kann von individuellen Verhandlungspositionen, Zeitdruck oder besonderen Wünschen beeinflusst werden. Eine Verkehrswertermittlung fragt dagegen nach einem im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbaren Preis und lässt ungewöhnliche oder persönliche Umstände außer Betracht. § 194 BauGB bildet dafür den gesetzlichen Ausgangspunkt.
Die Bank hat zusätzlich die langfristige Eignung der Immobilie als Sicherheit im Blick. Für die Beleihungswertermittlung nach Pfandbriefrecht sind nachhaltig tragfähige Eigenschaften entscheidend. Das ist ein anderer Zweck als die Vermarktung zu einem bestimmten Zeitpunkt. Eine Differenz zur eigenen Preisvorstellung ist daher zunächst ein Anlass, Grundlagen und Zweck der Rechnung zu vergleichen.
Was die gesetzliche Definition tatsächlich sagt
§ 16 PfandBG verlangt eine vorsichtige Bewertung unter Berücksichtigung langfristiger Merkmale und der normalen regionalen Marktverhältnisse. Spekulative Elemente bleiben unberücksichtigt. Der so bestimmte Beleihungswert darf den anerkannt und transparent ermittelten Marktwert nicht übersteigen. § 3 BelWertV konkretisiert die langfristige Perspektive über die Dauer der Beleihung.
Daraus folgt kein gesetzlich einheitlicher Abschlag von beispielsweise zehn oder zwanzig Prozent auf jeden Kaufpreis. Ebenso ungenau wäre die Aussage, der Beleihungswert müsse immer strikt niedriger als der Marktwert sein. Maßgeblich sind Bewertungszweck, Daten, Verfahren und konkrete Voraussetzungen. Die gesetzlichen Regeln in diesem Beitrag betreffen ihren jeweiligen Anwendungsbereich; nicht jeder bankinterne Sicherheitenansatz ist damit identisch.
Was bedeutet Beleihungsauslauf?
In unserer vereinfachten Rechnung ist der Beleihungsauslauf das Verhältnis der insgesamt berücksichtigten besicherten Darlehen zum angesetzten Beleihungswert. Betragen die Darlehen 300.000 Euro und der Beleihungswert 350.000 Euro, ergibt sich ein Auslauf von rund 85,7 Prozent. Bezogen auf einen Kaufpreis von 400.000 Euro wären dieselben Darlehen nur 75 Prozent. Der Nenner macht den Unterschied.
Fragen Sie deshalb im Finanzierungsgespräch, welche Schulden, Rangstellen und Wertansätze die Bank einbezieht. Eine rechnerisch niedrige Kaufpreisfinanzierungsquote ist nicht automatisch derselbe Wert wie der bankseitige Beleihungsauslauf. Auch eine weitere eingetragene Sicherheit kann die konkrete Beurteilung beeinflussen.
Die häufig missverstandene 60-Prozent-Grenze
§ 14 PfandBG betrifft die Nutzung von Hypotheken zur Deckung von Hypothekenpfandbriefen bis zu den ersten 60 Prozent des Beleihungswerts. Diese Grenze sagt nicht, dass ein Käufer allgemein nur 60 Prozent finanzieren darf. Sie begründet auch keine universelle Pflicht, 40 Prozent Eigenkapital einzusetzen.
Ein Kredit kann anders strukturiert oder über diesen Bereich hinaus vergeben werden. Ob die Bank das tut, hängt von ihrer Kreditentscheidung, der Rückzahlungsfähigkeit und weiteren Bedingungen ab. Die Deckungsfähigkeit eines Refinanzierungsinstruments und die persönliche Finanzierbarkeit eines Immobilienkaufs müssen deshalb auseinandergehalten werden.
Wie Eigentümer mit einer abweichenden Bankbewertung umgehen
Bitten Sie um Erläuterung der wesentlichen Grundlagen: Welche Flächen wurden anerkannt? Welche Mieten, Kosten, Zustände und Rechte wurden angesetzt? Ist ein geplantes Potenzial bereits gesichert oder nur eine Idee? Eine begründete Rückfrage mit Unterlagen ist hilfreicher als die bloße Forderung nach einem höheren Wert.
Für den Verkauf bedeutet das: Eine nachvollziehbare Objektmappe erleichtert Käufern und Finanzierungspartnern die Prüfung. Sie garantiert keinen bestimmten Beleihungswert. Hansa kann die kaufmännische Vorbereitung und die Darstellung des Bestands unterstützen; eine verbindliche Bankbewertung entsteht dadurch nicht. Nutzen Sie unseren Rechner, um die Begriffe anhand eigener Annahmen sauber zu unterscheiden.
Was bedeuten die Zahlen für Sie?
Vergleichen Sie Ihre eigenen Annahmen und halten Sie offene Fragen für das persönliche Gespräch fest.
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