Mit einem konkreten Termin rechnen
Ein alter Kontoauszug zeigt die Restschuld nur zu seinem Stichtag. Bis zur geplanten Ablösung ändern Tilgung, Zinsen und möglicherweise Gebühren den tatsächlich benötigten Betrag. Bitten Sie die Bank deshalb um eine auf den vorgesehenen Termin bezogene Aufstellung und prüfen Sie deren Gültigkeit. Für die Verkaufsplanung ist diese Aufstellung hilfreicher als eine grobe Erinnerung an den ursprünglichen Kredit.
Unterscheiden Sie die reine Restschuld von einem Ablösegesamtbetrag. Letzterer kann weitere Positionen enthalten. Wenn Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung bereits in diesem Betrag berücksichtigt haben, dürfen Sie sie in einer zweiten Zeile nicht erneut abziehen. Diese einfache Kontrolle verhindert erhebliche Fehler beim erwarteten Nettoerlös.
Wann Vorfälligkeit ein Thema ist
Bei vorzeitiger Rückzahlung während einer vereinbarten Zinsbindung kann unter den gesetzlichen und vertraglichen Voraussetzungen eine Entschädigung für einen damit verbundenen Schaden in Betracht kommen. Ob sie geschuldet ist, hängt von der konkreten Konstellation ab. § 502 BGB enthält außerdem Ausschlusstatbestände, die nicht ohne Prüfung der Vertragsunterlagen beurteilt werden können.
Die häufig genannte Begrenzung auf ein Prozent beziehungsweise ein halbes Prozent betrifft in § 502 Absatz 3 BGB Allgemein-Verbraucherdarlehensverträge. Sie darf nicht als allgemeine Obergrenze für Immobilienkredite übernommen werden. Ein Rechner, der das pauschal tut, kann den verfügbaren Verkaufserlös deutlich falsch darstellen. Unsere Rechner verwenden deshalb Ihren gesondert eingegebenen Betrag.
Das Kündigungsrecht nach § 489 BGB
Bei gebundenem Sollzins kann nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB grundsätzlich nach Ablauf von zehn Jahren seit vollständigem Empfang des Darlehens mit sechsmonatiger Frist gekündigt werden. Für den Fristbeginn ist damit nicht einfach das Datum der ersten Unterschrift oder der ersten Teilauszahlung maßgeblich. Spätere neue Vereinbarungen über Rückzahlungszeit oder Sollzinssatz können den maßgeblichen Zeitpunkt verändern.
Lassen Sie deshalb Auszahlungsdaten und Änderungsvereinbarungen prüfen. Eine Fristberechnung aus dem Gedächtnis ist für eine Verkaufsentscheidung zu unsicher. Auch die praktische Abstimmung der Rückzahlung gehört dazu. Der Beitrag beschreibt den gesetzlichen Ausgangspunkt, bestätigt aber kein Kündigungsrecht für einen bestimmten Vertrag.
Grundschuld und Darlehensschuld auseinanderhalten
Die Grundschuld ist ein grundbuchliches Sicherungsrecht. Ihr Nennbetrag kann höher sein als die aktuelle Darlehensschuld und bleibt durch laufende Tilgung nicht automatisch im Grundbuch kleiner. Die Verbindung zum konkreten Kredit wird unter anderem durch die Sicherungsvereinbarung hergestellt. Fragen zur Freigabe, Löschung oder anderweitigen Verwendung müssen mit Bank und Notariat abgestimmt werden.
Für die Erlösrechnung zählt, welche Zahlungen tatsächlich zur Ablösung und Abwicklung nötig sind. Übernehmen Sie nicht ungeprüft den Grundschuldbetrag als Restschuld. Ebenso wenig sollten Sie eine unbelastete Kaufpreiszahlung unterstellen, solange die Freigabe bestehender Sicherheiten noch nicht geklärt ist.
Den Verkauf und den nächsten Schritt gemeinsam planen
Wenn Sie anschließend eine andere Immobilie kaufen, können Zwischenfinanzierung, Überbrückungszeit und die Verwendung vorhandener Sicherheiten zusätzliche Fragen aufwerfen. Ob eine Bank bestimmte Lösungen anbietet, ist eine individuelle Entscheidung. Eine theoretisch günstige Variante darf nicht als bereits genehmigt in den Kaufplan eingehen.
Sammeln Sie Darlehensvertrag, Nachträge, aktuelle Salden und Auszahlungsnachweise. Erfragen Sie dann einen konkreten Ablösebetrag und den dazugehörigen Ablauf. Mit diesen Angaben lässt sich der verfügbare Erlös deutlich besser planen. Bei unklaren oder streitigen Entschädigungsberechnungen ist eine unabhängige rechtliche Prüfung sinnvoll, bevor Sie sich auf eine vermeintlich sichere Zahl verlassen.
Was bedeuten die Zahlen für Sie?
Vergleichen Sie Ihre eigenen Annahmen und halten Sie offene Fragen für das persönliche Gespräch fest.
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