Drei Prüfungen, die zusammenpassen müssen
Die Bank betrachtet Ihre Person, die Immobilie und das Finanzierungsvorhaben. Auf der persönlichen Seite stehen regelmäßige Einnahmen, bestehende Verpflichtungen und Ihre bisherige Zahlungszuverlässigkeit. Auf der Objektseite interessieren Wert, Zustand, Nutzbarkeit und rechtliche Verhältnisse. Die Finanzierung verbindet beides: Welche Summe wird benötigt, welche Sicherheiten stehen bereit und wie wird das Darlehen zurückgeführt?
Eine hohe Kreditsumme ist deshalb weder allein aus dem Einkommen noch allein aus dem Kaufpreis abzuleiten. Ein gut verdienender Haushalt kann bereits stark belastet sein. Umgekehrt kann ein schuldenfreies Objekt bei sehr geringem laufendem Einkommen die monatlichen Raten nicht bezahlen. § 505b BGB verlangt bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen eine eingehende Prüfung der finanziellen Verhältnisse. Eine für alle Banken verbindliche Mindest-Eigenkapitalquote lässt sich daraus nicht ableiten.
Welche persönlichen Unterlagen werden gebraucht?
Bereiten Sie Einkommensnachweise, eine Aufstellung laufender Verpflichtungen und Nachweise Ihrer verfügbaren Eigenmittel vor. Bei Angestellten können Gehaltsabrechnungen und Informationen zum Arbeitsverhältnis dazugehören. Bei Selbstständigen werden häufig mehrere Geschäftsjahre, Steuerunterlagen und aktuelle betriebliche Zahlen benötigt. Die konkrete Liste und der betrachtete Zeitraum hängen vom Kreditgeber und vom Einzelfall ab.
Mieteinnahmen sollten Sie mit Verträgen und tatsächlichen Zahlungseingängen belegen. Noch nicht vereinbarte Mieterhöhungen sind kein heutiges Einkommen. Auch eine erwartete Schenkung oder ein geplanter Verkauf von Vermögen ist erst dann verlässlich einzuplanen, wenn Betrag, Verfügbarkeit und Bedingungen geklärt sind. Eine geordnete Mappe spart Rückfragen, ersetzt aber keine Kreditzusage.
Welche Objektunterlagen helfen der Bank?
Hilfreich sind Kaufpreis, Exposé, Grundbuchauszug, Grundrisse, nachvollziehbare Flächenberechnungen, Baujahr, Energieausweis und Informationen zu Modernisierungen. Bei Eigentumswohnungen kommen insbesondere Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Abrechnungen und relevante Beschlüsse hinzu. Bei vermieteten Objekten gehören die Mietverträge und eine aktuelle Mietübersicht in die Vorbereitung.
Kennzeichnen Sie fehlende Dokumente offen. Eine ausgebaute Fläche ist nicht automatisch genehmigte Wohnfläche. Eine Schätzung im Exposé sollte nicht unbemerkt als geprüfter Flächennachweis in die Finanzierung wandern. Bei erkennbaren Schäden können technische Prüfungen oder belastbare Handwerkerangebote nötig sein, damit die Bank und Sie selbst den Kapitalbedarf realistischer einschätzen.
Vom Kaufpreis zum tatsächlichen Finanzierungsbedarf
Rechnen Sie Kaufpreis, Erwerbsnebenkosten, notwendige Arbeiten und sonstige einmalige Ausgaben zusammen. Ziehen Sie nur Eigenmittel ab, die tatsächlich für den Erwerb zur Verfügung stehen. Eine Reserve für den Alltag und das Gebäude bleibt außerhalb dieser eingesetzten Mittel. Wer die Reserve zunächst als Eigenkapital abzieht und anschließend als Finanzierungslücke wieder hinzurechnet, zählt dieselbe Position doppelt.
Ein vereinfachtes Beispiel: 350.000 Euro Kaufpreis, 35.000 Euro Erwerbsnebenkosten und 25.000 Euro Arbeiten ergeben 410.000 Euro Projektkosten. Von 100.000 Euro liquiden Mitteln sollen 20.000 Euro unangetastet bleiben. Damit stehen 80.000 Euro für das Projekt bereit; der rechnerische Darlehensbedarf beträgt 330.000 Euro. Ob und zu welchen Bedingungen dieser Betrag finanziert wird, ist eine separate Bankentscheidung.
Wann wird aus einer Vorprüfung eine belastbare Zusage?
Eine allgemeine Budgetauskunft, eine unverbindliche Finanzierungsbestätigung und ein konkreter Darlehensvertrag sind unterschiedliche Dinge. Lesen Sie, auf welches Objekt und welche Angaben sich eine Aussage bezieht, wie lange sie gilt und welche Bedingungen noch offen sind. Fehlende Objektunterlagen oder ungeklärte Eigenmittel können eine frühe Einschätzung verändern.
Stimmen Sie Finanzierung, Kaufvertragsentwurf und Zeitplan vor verbindlichen Verpflichtungen aufeinander ab. Besprechen Sie Auszahlungsvoraussetzungen, Bereitstellungszinsen und die Fälligkeit des Kaufpreises. Der sinnvolle nächste Schritt ist eine vollständige Unterlagenliste mit Ihrem Finanzierungspartner und eine ehrliche Haushaltsrechnung. Unser Rechner hilft bei der Vorbereitung; eine Kreditzusage gibt ausschließlich der Kreditgeber.
Was bedeuten die Zahlen für Sie?
Vergleichen Sie Ihre eigenen Annahmen und halten Sie offene Fragen für das persönliche Gespräch fest.
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