Vom Preis zum Geld, das Sie weiterverwenden können
Beginnen Sie mit einem realistisch angenommenen Verkaufspreis. Ziehen Sie die zum geplanten Ablösetermin bestehenden Darlehensverbindlichkeiten ab. Danach folgen die vereinbarten und tatsächlich vom Verkäufer getragenen Transaktionskosten. Eine mögliche Steuerbelastung gehört als gesonderte, fachlich geprüfte Position in die Planung.
Die Rechnung ist besonders wichtig, wenn mit dem Erlös eine neue Immobilie gekauft, ein Darlehen getilgt oder Vermögen umgeschichtet werden soll. Eine unverbindliche Preisvorstellung ist dafür zu unsicher. Rechnen Sie eine Bandbreite und prüfen Sie, welche Folgeentscheidung auch bei einem niedrigeren Erlös noch möglich wäre.
Welche Kosten gehören auf die Verkäuferseite?
Berücksichtigen Sie den von Ihnen geschuldeten Maklerlohn, gegebenenfalls Kosten für Unterlagen oder vereinbarte Vorbereitungsarbeiten und weitere konkret anfallende Ausgaben. Die genaue Verteilung ergibt sich aus den rechtlichen Rahmenbedingungen und Vereinbarungen. Notar- und Erwerbsnebenkosten dürfen nicht pauschal vollständig dem Verkäufer zugerechnet werden.
Bei bestimmten Verbraucherkäufen von Wohnungen oder Einfamilienhäusern gelten besondere Regeln zur Maklervergütung. Ein im Rechner voreingestellter Prozentsatz ist deshalb nur ein Beispiel und kein gesetzlicher allgemeiner Provisionssatz. Tragen Sie Ihre tatsächliche Vereinbarung ein. Für andere Objekt- und Vertragskonstellationen kann die Zuordnung anders aussehen.
Restschuld und Vorfälligkeit getrennt erfassen
Eine Grundschuld im Grundbuch zeigt nicht automatisch die noch offene Darlehensschuld. Erfragen Sie bei der Bank den Ablösebetrag für einen konkreten Termin und lassen Sie die Bestandteile erläutern. Wenn der genannte Gesamtbetrag bereits eine Vorfälligkeitsentschädigung enthält, dürfen Sie diese im Rechner nicht ein zweites Mal hinzufügen.
Ob eine Entschädigung geschuldet ist und wie sie berechnet wird, hängt vom Vertrag und den rechtlichen Voraussetzungen ab. Die bei allgemeinen Verbraucherdarlehen bekannte pauschale Ein-Prozent-Grenze darf nicht ungeprüft auf Immobiliar-Verbraucherdarlehen übertragen werden. Auch mögliche Kündigungsrechte müssen anhand des konkreten Vertrags und der Fristen geprüft werden.
Ein einfaches Erlösbeispiel
Bei 400.000 Euro Verkaufspreis, 180.000 Euro Restschuld, 12.000 Euro Verkäuferkosten und 5.000 Euro gesonderter Ablöseentschädigung verbleiben vor einer möglichen Steuerbelastung 203.000 Euro. Wird vorsorglich eine separat ermittelte Steuerreserve von 15.000 Euro berücksichtigt, bleiben 188.000 Euro für die weitere Planung.
Die Tilgung der Restschuld ist dabei ein Geldabfluss, aber keine automatische steuerliche Gewinnminderung. Auch der steuerliche Veräußerungsgewinn entspricht nicht einfach dem verbleibenden Bankguthaben. Diese Unterscheidung verhindert, dass ein scheinbar kleiner Nettoerlös fälschlich als Beweis für eine geringe oder fehlende Steuerbelastung verstanden wird.
Zeitpunkt und Sicherheit des Zuflusses
Der Verkaufspreis steht nicht bereits mit der ersten Kaufabsicht frei zur Verfügung. Kaufvertrag, Fälligkeitsvoraussetzungen, Zahlungsabwicklung und gegebenenfalls Ablösung von Sicherheiten müssen zusammenpassen. Wenn Sie parallel eine neue Immobilie erwerben, planen Sie die zeitliche Lücke und eine mögliche Zwischenfinanzierung ausdrücklich.
Nutzen Sie den Erlösrechner zunächst mit einem vorsichtigen, einem mittleren und einem günstigeren Preis. Besprechen Sie anschließend die offenen Positionen mit Bank, Notariat und gegebenenfalls Steuerberatung. Hansa hilft Ihnen, einen nachvollziehbaren Angebotspreis und den Verkaufsablauf vorzubereiten. Die Entscheidung wird besser, wenn Sie den verfügbaren Erlös ebenso gut kennen wie den Preis auf dem Exposé.
Was bedeuten die Zahlen für Sie?
Vergleichen Sie Ihre eigenen Annahmen und halten Sie offene Fragen für das persönliche Gespräch fest.
Welcher Preis ist für Ihre Immobilie realistisch? Beginnen Sie mit einer kostenlosen Immobilienbewertung. Wir besprechen Ihre Ausgangslage und die nächsten Schritte persönlich mit Ihnen.