Immobilie kaufen trotz hoher Bau- und Finanzierungskosten: 7 Wege

Ein Immobilienkauf kann auch bei höheren Bau- und Finanzierungskosten sinnvoll sein. Entscheidend ist, was das Objekt insgesamt kostet, welche monatliche Belastung bleibt und welche Ausgaben oder Einnahmen verlässlich sind. Ein niedriger Angebotspreis allein macht noch keinen günstigen Kauf. Wer Preis, Zustand, Finanzierung, mögliche Förderung und bei Vermietung die steuerliche Behandlung getrennt prüft, erkennt eher, welches Objekt zum eigenen Budget passt.

Warum ist ein Hauskauf oder Wohnungskauf heute so teuer?

Beim Neubau fallen nicht nur Grundstück und Bauleistung ins Gewicht. Die Baupreise für konventionell errichtete Wohngebäude lagen im August 2026 in Deutschland 5,5 Prozent über August 2025. Bei bestehenden Wohnimmobilien stiegen die tatsächlichen Kaufpreise im zweiten Quartal 2026 bundesweit um 0,6 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal; die Entwicklung unterschied sich nach Region und Objektart. Ein pauschaler Satz wie „alle Häuser werden teurer“ wäre deshalb falsch. Hinzu kommen beim einzelnen Kauf Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, gegebenenfalls Maklerkosten, geplante Arbeiten und die Finanzierung. Quellen: Destatis zu Baupreisen und Destatis zu Wohnimmobilienpreisen.

Gerade weil die Kosten hoch sind, lohnt sich eine nüchterne Suche. „Günstig“ bedeutet für Eigennutzer eine dauerhaft tragbare Wohnbelastung. Für Kapitalanleger kommt hinzu, ob die tatsächlich erzielbare Miete die laufenden Kosten und den Kapitaldienst ausreichend trägt.

1. Immobilie günstig kaufen: Gesamtkosten und Kaufnebenkosten vergleichen

Stellen Sie bei jedem Objekt dieselbe Rechnung auf: Kaufpreis plus Erwerbsnebenkosten plus notwendige Arbeiten plus Reserve. Prüfen Sie eine Bestandsimmobilie gegenüber einem Neubau anhand dieser Gesamtsumme und der späteren laufenden Kosten. Ein sanierungsbedürftiges Haus kann bei passendem Preis interessant sein. Sein Preisvorteil verschwindet aber, wenn Dach, Heizung oder Leitungen mehr kosten als zunächst angenommen.

Lassen Sie sichtbare Mängel und absehbare Maßnahmen vor einem Angebot fachlich beziffern. Bei einer Eigentumswohnung gehören auch Hausgeld, Instandhaltungsrücklage, Beschlusssammlung und mögliche Sonderumlagen zur Prüfung. Vergleichen Sie den Angebotspreis mit regionalen Kaufdaten, nicht nur mit anderen Inseraten: Die Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse in NRW sind über BORIS-NRW zugänglich. So entsteht eine sachliche Grundlage für eine Preisverhandlung. Ein Abschlag ist kein Selbstzweck: Das Objekt muss nach den nötigen Investitionen noch passen.

2. Immobilienfinanzierung vergleichen und Reserven einplanen

Holen Sie vergleichbare Finanzierungsangebote ein. Achten Sie auf effektiven Jahreszins, Zinsbindung, anfängliche Tilgung, Sondertilgungsmöglichkeiten, Bereitstellungszinsen und die voraussichtliche Restschuld am Ende der Zinsbindung. Mehr Eigenkapital kann den Kreditbedarf senken; zugleich sollte nach dem Kauf eine verfügbare Reserve bleiben. Welche Kombination günstig ist, hängt vom konkreten Bankangebot und Ihrer Lebensplanung ab.

Eine reine Modellrechnung zeigt, warum schon ein Zinsunterschied wichtig ist: Auf ein Darlehen von 250.000 Euro fallen bei angenommenen 2 Prozent anfangs 5.000 Euro Zinsen im Jahr an, bei angenommenen 4 Prozent 10.000 Euro. Das sind zu Beginn rund 417 Euro mehr Zinsen pro Monat – noch ohne Tilgung. Beide Zinssätze sind frei gewählte Rechenannahmen, keine aktuellen Angebote; die tatsächliche Zinslast sinkt mit der Restschuld und hängt vom Vertrag ab.

Eine niedrigere Anfangstilgung reduziert die Monatsrate, macht das Darlehen aber nicht billiger: Die Restschuld sinkt langsamer. Rechnen Sie deshalb zusätzlich mit einer Reparatur, vorübergehend geringerem Einkommen oder einem höheren Anschlusszins. Die Hansa-Erklärung zu Zinsen, Tilgung und Cashflow zeigt die Wirkung unterschiedlicher Tilgung ausführlicher. Die Kreditentscheidung und eine persönliche Finanzierungsberatung liegen beim Finanzierungspartner.

3. Vermietete Immobilie kaufen: Miete, Preis und Risiken prüfen

Eine bereits vermietete Wohnung oder ein Mehrfamilienhaus liefert vom Erwerb an eine bestehende Mietbasis. Das kann die Finanzierung einer Kapitalanlage unterstützen. Es bedeutet jedoch weder automatisch einen niedrigeren Kaufpreis noch einen sicheren Überschuss. Entscheidend sind die belegten Mieteingänge, der Zustand, nicht umlagefähige Kosten, Instandhaltung, möglicher Mietausfall und der Kaufpreis einschließlich Nebenkosten.

Eine einfache erste Prüfung lautet:

Tatsächlich vereinnahmte Nettokaltmiete − nicht umlagefähige Kosten − Instandhaltung und Ausfallreserve − Zinsen − Tilgung = vereinfachter Liquiditätssaldo vor Steuern.

Rechnen Sie mit der heutigen Vertragsmiete, nicht mit einer erhofften Mieterhöhung. Ein zweites Szenario darf Entwicklungsmöglichkeiten zeigen, muss aber deren Kosten, rechtliche Voraussetzungen und Zeitbedarf getrennt ausweisen. Beim Kauf eines vermieteten Wohnraums tritt der Erwerber grundsätzlich in das bestehende Mietverhältnis ein. Wer bald selbst einziehen möchte, muss die mietrechtlichen Grenzen besonders sorgfältig prüfen; bei umgewandelten Wohnungen können zusätzliche Kündigungsbeschränkungen gelten. § 566 BGB, § 577a BGB.

4. Steuervorteile bei vermieteten Immobilien: AfA und Zinsen prüfen

Mieteinnahmen sind steuerlich relevant. Bei einer privat gehaltenen, zur Einkünfteerzielung vermieteten Immobilie können damit zusammenhängende Aufwendungen die steuerpflichtigen Einkünfte mindern. Dazu können insbesondere Darlehenszinsen und die Absetzung für Abnutzung des Gebäudes (AfA) gehören. Die Tilgung ist dagegen Rückzahlung des Kredits und kein laufender Werbungskostenabzug. Bei Eigennutzung gelten diese Vermietungsregeln grundsätzlich nicht. § 21 EStG, § 9 EStG, § 7 EStG.

Kaufpreis zwischen Boden und Gebäude aufteilen. Nur der Gebäudeanteil ist über die Gebäude-AfA abschreibbar; Grund und Boden nicht. Die Aufteilung muss die tatsächlichen Wertverhältnisse widerspiegeln. Eine frei gewählte hohe Gebäudequote schafft keinen Steuervorteil. Das Bundesfinanzministerium stellt dafür eine Arbeitshilfe mit Stand März 2026 bereit; bei schwierigen Objekten kann eine sachverständige Bewertung sinnvoll sein. Auch die Anschaffungsnebenkosten sind steuerlich zutreffend zuzuordnen. Klären Sie die Aufteilung möglichst vor dem Notartermin mit Ihrer Steuerberatung.

Eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer prüfen. Die reguläre lineare Gebäude-AfA hängt unter anderem vom Fertigstellungsjahr ab. Ist die tatsächliche Nutzungsdauer nachweislich kürzer als die gesetzlich typisierte, kann die Abschreibung nach dieser kürzeren Dauer möglich sein. Ein Restnutzungsdauergutachten soll den Zustand und die individuellen Verhältnisse des Gebäudes nachvollziehbar untersuchen. Ein pauschaler Modellwert oder das Alter allein genügen nicht. Ob ein Gutachten wirtschaftlich sinnvoll ist und steuerlich trägt, muss für das konkrete Objekt geprüft werden. § 7 Abs. 4 EStG, BFH-Urteil IX R 14/23.

Beispiel zur Größenordnung: Unterstellen wir für ein vollständig vermietetes, zwischen 1925 und 2022 fertiggestelltes Gebäude eine bereits sachgerecht ermittelte Gebäude-AfA-Basis von 225.000 Euro und ein volles Abschreibungsjahr. Bei regulär 2 Prozent ergeben sich 4.500 Euro AfA im Jahr. Würde im Einzelfall eine tatsächliche Nutzungsdauer von 30 Jahren nachgewiesen und steuerlich berücksichtigt, wären es rechnerisch 7.500 Euro im Jahr. Die Differenz von 3.000 Euro ist ein zusätzlicher steuerlicher Abzug, keine Erstattung von 3.000 Euro und keine zusätzliche Miete. Der persönliche Steuereffekt hängt unter anderem von den übrigen Einkünften ab. Die angenommene Nutzungsdauer und Bemessungsgrundlage sind reine Beispielwerte, kein Befund für ein konkretes Gebäude. Rechtsgrundlage: § 7 Abs. 4 EStG.

Eine höhere AfA verschiebt Abschreibungen zeitlich nach vorn. Bei einem innerhalb der Zehnjahresfrist steuerpflichtigen privaten Verkauf kann bereits abgezogene AfA den steuerlichen Veräußerungsgewinn erhöhen. Für Immobilien im Betriebsvermögen oder in einer Gesellschaft gelten andere Regeln. Prüfen Sie daher nicht nur das erste Steuerjahr, sondern auch Haltedauer, Eigentümerstruktur und Verkaufsplan mit Ihrer Steuerberatung. § 23 EStG.

5. KfW- und NRW-Fördermittel vor dem Immobilienkauf prüfen

Förderung kann die Gesamtkosten oder Finanzierung einer passenden Immobilie verbessern. Sie macht ein ungeeignetes Objekt nicht automatisch wirtschaftlich. Prüfen Sie früh, ob das jeweilige Programm zur Nutzung passt:

Bei manchen Programmen ist der Antrag vor der Beurkundung, bei anderen vor Beginn der Arbeiten nötig. Beispielsweise weist die NRW.BANK für die öffentliche Eigentumsförderung ausdrücklich darauf hin, dass bei einem Bestandserwerb der notarielle Kaufvertrag als Vorhabenbeginn zählt. Lassen Sie die aktuelle Förderfähigkeit, den Antragszeitpunkt, mögliche Kombinationen und die Konditionen vor einer Bindung durch Bank, Förderstelle oder Energieeffizienz-Experten klären. Förderkredite sind ebenfalls zurückzuzahlen; ein Zuschuss ist an die jeweiligen Bedingungen gebunden.

6. Sanierungskosten und steuerliche Folgen gemeinsam planen

Bei einem vermieteten Altbau können Reparaturen steuerlich anders behandelt werden als zunächst gedacht. Übersteigen bestimmte Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten, zählen sie grundsätzlich zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten. Dann werden sie regelmäßig über die AfA statt sofort berücksichtigt. Auch unterhalb der Grenze ist ein sofortiger Abzug nicht in jedem Fall gesichert. Erstellen Sie vor dem Kauf einen Maßnahmenplan, damit Kosten, Förderanträge und steuerliche Behandlung zusammenpassen. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG, BMF-Schreiben vom 26. Januar 2026.

7. Immobilie kaufen: Drei Rechnungen vor der Entscheidung

Für eine belastbare Entscheidung reichen oft drei klar getrennte Blätter:

1. Erwerb: Kaufpreis, Nebenkosten, sofort nötige Arbeiten und verfügbare Reserve.
2. Liquidität: Eigene Wohnkosten oder belegte Ist-Mieten, laufende Eigentümerkosten, Zins, Tilgung und ein schlechteres Szenario.
3. Steuern und Förderung: Nur persönlich und sachlich mögliche Abzüge und Programme, mit Nachweisen, Antragsfristen, Beratungskosten und späteren Folgen.

Wenn die ersten beiden Rechnungen auch ohne optimistische Mieten oder ungesicherte Steuerannahmen tragen, kann ein Kauf trotz höherer Kosten eine gute Entscheidung sein. Dann lohnt es sich, gezielt nach Lage, Nutzung und Zustand zu suchen – und auch vermietete Bestandsobjekte einzubeziehen, sofern sie zum eigenen Ziel passen.

Häufige Fragen zum Immobilienkauf trotz hoher Kosten

Kann ich eine Immobilie trotz hoher Bauzinsen günstig kaufen?

Ja, wenn Kaufpreis, notwendige Arbeiten, Nebenkosten und Finanzierung zusammen eine tragbare Rechnung ergeben. Ein niedriger Kaufpreis oder eine kleine Anfangsrate allein reicht dafür nicht. Prüfen Sie die Haushaltsrechnung und vergleichen Sie mehrere Finanzierungsangebote mit derselben Zinsbindung und Tilgung.

Lohnt sich der Kauf einer vermieteten Wohnung wegen der Steuern?

Steuerliche Abzüge können die Nachsteuerrechnung beeinflussen. Sie ersetzen weder ausreichende Mieteinnahmen noch eine Reserve für Instandhaltung und Mietausfall. Zuerst sollten Ist-Miete, nicht umlagefähige Kosten, Kaufpreis und Finanzierung passen; danach können Sie mit Ihrer Steuerberatung AfA und Werbungskosten prüfen.

Wie kann ich beim Immobilienkauf Fördermittel nutzen?

Prüfen Sie vor einer bindenden Zusage, ob ein Programm zu Eigennutzung oder Vermietung, Objektzustand, Einkommen und geplanter Maßnahme passt. Antragszeitpunkt und Kombinierbarkeit unterscheiden sich je nach Programm. Bank oder Förderstelle können die aktuellen Bedingungen für Ihr Vorhaben bestätigen.

Ihr nächster Schritt

Sie suchen eine Immobilie, die zu Ihrem Budget und Ihrer geplanten Nutzung passt? Im Suchmandat von Hansa Immobilien können wir Ihr Profil und die kaufmännischen Prüfkriterien eingrenzen. Die konkrete Finanzierung, bauliche Begutachtung sowie Rechts- und Steuerfragen klären Sie mit den jeweils zuständigen Fachleuten.

Hinweis: Dieser Beitrag bietet allgemeine Informationen für Deutschland; Stand der Quellen: 31. Oktober 2026. Er ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Ob Werbungskosten, AfA, eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer oder Fördermittel im Einzelfall genutzt werden können, hängt von Nutzung, Eigentümer, Unterlagen, Programmregeln und Rechtsstand ab. Eine Steuerersparnis oder ein günstiger Erwerb wird nicht zugesagt.