Zins und Tilgung gehören zusammen
Der Kapitaldienst umfasst die Zahlungen zur Bedienung eines Darlehens. In der hier verwendeten Betrachtung sind das Zinsen und Tilgung. Zinsen sind der Preis für das geliehene Kapital. Tilgung reduziert die Schuld. Beide Positionen verlassen Ihr Konto und müssen im jeweiligen Zeitraum finanziert werden, auch wenn ihre wirtschaftliche und steuerliche Bedeutung unterschiedlich ist.
Eine Monatsrate von 1.500 Euro kann beispielsweise aus 1.000 Euro Zins und 500 Euro Tilgung bestehen. Für die Liquidität zählen die vollen 1.500 Euro. Es wäre falsch, nur die Zinsen mit dem verfügbaren Haushaltsüberschuss zu vergleichen. Ebenso falsch wäre es, Tilgung pauschal als steuerlich abzugsfähigen Aufwand zu behandeln.
Private Haushalte und Mietobjekte getrennt betrachten
Für einen selbst nutzenden Haushalt beginnt die Prüfung beim verlässlichen Einkommen abzüglich Lebenshaltung, bestehender Verpflichtungen, Eigentümerkosten und Reserven. Bei einem vermieteten Objekt kommen tatsächliche Mieten, laufende Eigentümerkosten und mögliche Ausfälle hinzu. Künftige, noch nicht vereinbarte Mehrmieten sind eine alternative Annahme und kein bereits gesicherter Zahlungseingang.
Prüfen Sie zuerst das Objekt für sich und danach den gesamten Haushalt. Ein Objekt kann monatlich Geld benötigen, obwohl der Haushalt diesen Fehlbetrag tragen kann. Das macht die Anlage nicht automatisch ungeeignet, muss aber bewusst entschieden werden. Umgekehrt kann ein positiver Objektüberschuss bei hohen privaten Verpflichtungen für die Gesamtfinanzierung nicht ausreichen.
Was sagt der Kapitaldienstdeckungsgrad?
Der Kapitaldienstdeckungsgrad, häufig DSCR genannt, setzt einen definierten verfügbaren Zahlungsüberschuss ins Verhältnis zum Kapitaldienst. Entscheidend ist, welche Kosten bereits im Zähler abgezogen wurden. Ein Vergleich funktioniert nur, wenn beide Rechnungen dieselbe Abgrenzung und denselben Zeitraum verwenden. Einen für jede Finanzierung verbindlichen Mindestwert gibt es in dieser allgemeinen Rechnung nicht.
Stehen jährlich 24.000 Euro nach den angesetzten laufenden Objektkosten zur Verfügung und beträgt der jährliche Kapitaldienst 20.000 Euro, ergibt sich 24.000 geteilt durch 20.000, also 1,20. Nach dem Kapitaldienst bleiben 4.000 Euro. Sinkt der verfügbare Überschuss auf 18.000 Euro, beträgt der Quotient 0,90; es fehlen 2.000 Euro. Steuern und zusätzliche Investitionen können die verfügbare Liquidität weiter verändern.
Warum ein Basisergebnis nicht genügt
Testen Sie Einnahmeausfälle, höhere laufende Kosten und die Anschlussfinanzierung. Ein Objekt mit sehr knappem Überschuss kann bei einem einzelnen Reparaturbedarf vorübergehend zusätzliche Mittel benötigen. Eine Finanzierung, die nur bei voller Vermietung und unverändert niedrigen Kosten funktioniert, ist empfindlicher gegenüber Abweichungen als eine Rechnung mit erkennbarem Spielraum.
Dabei sollten Risiken nicht wahllos mehrfach angesetzt werden. Wenn ein realistischer Leerstandsabschlag bereits berücksichtigt ist, erläutern Sie, welche zusätzliche Belastung das Stressszenario darüber hinaus abbildet. Eine geordnete Rechnung benennt Zeitraum, Ausgangswerte und Veränderung. So bleibt nachvollziehbar, warum das Ergebnis besser oder schlechter ausfällt.
Welche Unterlagen helfen bei der Prüfung?
Für vermietete Immobilien sind Mietverträge, aktuelle Zahlungseingänge, Eigentümerkosten, bestehende Darlehenspläne und bekannte größere Maßnahmen wichtig. Für den Haushalt kommen Einkommensnachweise und Verpflichtungen hinzu. Trennen Sie gesicherte Werte von Schätzungen und markieren Sie, ob Beträge monatlich oder jährlich gelten.
Besprechen Sie mit der Bank, wie sie Mieten, Kosten und Reserven ansetzt. Der gesetzliche Rahmen der Kreditwürdigkeitsprüfung verlangt eine eingehende Betrachtung der finanziellen Verhältnisse; er ersetzt keine individuelle Bankberechnung. Unser Cashflow-Rechner zeigt eine vereinfachte Objektbetrachtung. Er dient dazu, Fehlbeträge und notwendige Rückfragen früh zu erkennen.
Was bedeuten die Zahlen für Sie?
Vergleichen Sie Ihre eigenen Annahmen und halten Sie offene Fragen für das persönliche Gespräch fest.
Welcher Preis ist für Ihre Immobilie realistisch? Beginnen Sie mit einer kostenlosen Immobilienbewertung. Wir besprechen Ihre Ausgangslage und die nächsten Schritte persönlich mit Ihnen.